高周转不是缩工期 三四线两年后仍有机会

时间:2019-11-07 16:36:46| 查看: 244|

摘要: 此次,新浪财经上市公司研究院从阳光城入手,采访了现任阳光城执行副总裁吴建斌,对他的“高周转术”有了更深的认识。吴建斌反复强调,所谓房企的高周转,指的是“资金高周转”,而非施工环节的缩短及工期的压缩。2

新浪财经上市公司研究所大研楼官/曹杰

随着我国城市化的发展,人均居住空间已经达到了相对较高的水平。房地产和相关产业链占国内生产总值的近四分之一。居民杠杆率大幅提高。衰老会加速。刺激房地产不再被用作短期和长期刺激措施。股票时代的住宅企业值得投资者关注。在这个行业即将进入成熟期之际,新浪财经上市公司研究院——大雁楼官特别策划了一系列关于“落地”的专题采访文章,与数千亿住宅企业高管交谈,解读住宅龙头企业的管理策略。

阳光城,从2012年到2018年,从100亿到1000亿,只花了六年时间就进入了1000亿的阵营。

2012年,阳光城市将其管理总部从福建迁至上海,加快了全国分销的步伐。该公司2011年的销售额仅为23亿英镑,2012年达到100亿英镑,2016年达到487亿英镑。然而,在杠杆“猛冲”之后,阳光城市也面临着销售和供应节奏控制不足、净负债率跃升至200%以上等问题。这些都阻碍了阳光城市的后续发展。与此同时,这也是许多经历了快速发展的住宅企业面临的共同问题。

2017年,朱荣斌和吴建斌相继加入阳光城市。他们是圈内知名的职业经理人。在加入碧桂园之前,他们在中国海都有几十年的背景,都是明星。他们为阳光城市赢得了足够的关注,带来了新的管理理念和发展逻辑。朱荣斌为执行主席兼总裁,负责公司的全面管理。执行副总裁吴建斌已经在中国海运工作了30年,在碧桂园工作了3年。他担任首席财务官近20年,是一名金融专家。

“双斌”加盟后对阳光城市进行了全面改革,在阳光城市的“高营业额”中翻开了新的一页。2018年,阳光城市成功进入1000亿营。吴建斌见证了中国航运和郊野公园从小到大的发展。在职业生涯的第三站,吴建斌设定了一个新目标:让阳光城市的排名继续上升。这一次他仍然使用“高周转率”。

他坦言,受国家近年来调控政策的影响,经营现金流为正的时间已经推迟了一两个月,但这不会动摇高周转率的经营战略。

这一次,新浪财经研究所从阳光城入手,采访了阳光城现任执行副总裁吴建斌,对他的“高离职技能”有了更深的了解。

吴建斌一再强调,所谓住房企业的高周转率是指“资金的高周转率”,而不是缩短建设环节和缩短建设周期。

在高速扩张中,控制每个环节的节奏尤为重要。在政策的不断控制下,很难把握土地收购、销售、融资等环节的节奏。与此同时,优化财务指标甚至更加困难。阳光城市将如何被解读?

坚持“以收定支”的理念现金应该有“安全缓冲”

2019年即将结束。回顾今年,房地产业经历了巨大的考验,融资大门已经关闭。吴建斌表示,“今年许多融资工具不可用,导致融资成本两极分化。高等级住宅企业融资成本相对较低,且期限较长,这是合理的。然而,评级较低的公司的融资成本仍然很高。所有住房企业,特别是中小型住房企业,都经历了非常困难的一年,生存并不容易。”

吴建斌还表示,阳光城2019年将相对平静,这是由于该公司主动调整结构,从2018年下半年开始降低负债率,从债务管理转向管理管理,尽管效果并不明显。

2018年,阳光城的净负债率从2017年的252.26%降至182.22%。截至今年上半年,净负债率为145.13%。尽管负债率在逐渐下降,但仍处于较高水平。

据报道,为了控制负债率,阳光城实施了全面预算管理。年初,制定详细的年度经营目标和财务优化目标;坚持“以收入定支出”的要求,实现经营现金流为正的财务预算目标,动态跟踪和及时调整投资策略;在销售方面,一方面,促进销售规模的飞跃,另一方面,评估销售收款率。

“以收定支”的要求也体现在三个方面:1)征地:新增土地储备与征收金额密切相关,约为销售收入的50%;2)供应与净化相关。在积极促进销售的同时,应确保充足的供应,现金回收应近乎充足。3)在营销层面,包括三项费用,各地区的费用应与效率挂钩,人均效率不应低于3500万,以动态调整人员数量等,全面动态控制成本。

另一方面,财务指标的优化主要表现在三个方面:1)负债率下降,2019年净负债率下降到150%,2020年下降到100%以下;2)配合公司质量改进,发布一些针对性强的激励机制;3)净利率应提高1个百分点,从7%提高到8%。

在融资困难的情况下,吴建斌也在开辟新的渠道。该公司希望在股权融资方面取得突破,并将进一步开放项目股权,希望引进更多的非房地产开发商,如供应商和其他合作伙伴。

值得一提的是,可持续债务作为融资手段之一,具有降低杠杆率和优化财务报表的优势,但可持续债务本质上是一种负债,应谨慎使用。数据显示,2016年之前,阳光城市没有可持续的债务融资。2017年,增长40亿元。截至今年6月底,其他股票工具——可持续债务——的余额为50亿元。

至于以现金为王的房地产行业,每个人都明白“活水”的重要性。吴建斌说,公司一直有一个“安全垫”管理系统,以确保公司有足够的生活用水来应对紧急情况。公司坚持两点:1)当时现金(现金/总资产)比例不低于10%;2)当时可用现金(可用现金/总资产)比例不低于5%。

对后续镜头进行了10多项改进,重点是已知的“退出”时间表。

由于碧桂园、万科等领先房地产公司的实施,“后续投资”近年来在房地产行业非常流行。

在控制之下,房价逐渐趋于稳定。在项目利润下降的背景下,许多住房企业员工跟随投资的积极性受到了直接打击。包括万科在内的一些房地产企业,在后续行动中或多或少“陷入”了困境。

碧桂园双股机制的起草来自吴建斌,市场对其给予了高度的认可。来到阳光城市后,吴建斌再次为阳光城市量身打造了“双赢机制”。

吴建斌说,“在目前情况下,后续投资仍然是一个非常好的住房企业激励机制。至于房地产行业的下滑趋势,也存在一些后续问题是正常的。后续机制的一个非常重要的起点是将员工和公司联系在一起,一起前进和后退。不能说当市场好的时候,每个人都喜欢跟随,而当市场坏的时候,他们不喜欢跟随。从延伸的角度来看,跟随投资就是改变员工和公司之间的关系,让员工成为合作伙伴,而不仅仅是职业经理人。”

他进一步表示,太阳城的后续投资机制已在十多个方面得到完善,不仅符合市场,也符合人性,并获得了应有的投资回报。它仍然在内部受到关注。

吴建斌没有透露具体方面。然而,从他的介绍中不难看出,阳光城后续投资的主要改进点是解决短期内资金难以撤出的问题,消除后续投资者最大的担忧。

据吴建斌介绍,双赢机制每年只有两批,一批对应70-80个项目,资本池每年开放两次。取款时间有明确规定。该项目将在第三年清算。如果项目推进不到75%,最后期限最多将延长一年,第四年需要进行清算。与其他公司的开放式设置相比,这也是公司后续投资机制的最大优势。如果资金不能及时收回,后续投资者就很难继续推出新的后续资金,从而造成“后续”现象。

他说,目前阳光城有三个资金池,第三批已经开展,第四批将于明年开始。阳光城第一批后续投资是在2017年下半年。吴建斌表示,过去两年的后续投资本金也已收回一半,该基金产生的利润相当于资本的一半,并已返还给员工。简而言之,第一批资金池的所有本金都已返还给员工,未来两年的所有收入都将是利润。这样,员工将有足够的资金投资下一批项目。可以说,他们在内部仍然有很大的吸引力,因为承诺的收入不再只是“画饼”。

不遵循低价取胜策略的绿色智慧家族(Green Wisdom Family)预计涨价不超过50元。

谈到阳光城市,首先不能忽视的是净利润。据数据显示,阳光城的净利率在行业中处于中低水平。2018年,前50家住房企业销售净利率加权平均值为13.17%,而阳光城仅为6.92%。数据显示,根据2018年前50家上市住房企业的盈利情况,本公司的毛利率水平持续低于样本组的加权平均值。

对此,吴建斌表示,阳光城市追求高营业额。在这种策略下,公司追求“年度股东资本回报率”,这相当于项目的净资产收益率指数(roe index),不同于市场上观察到的利润率指数。在土地收购阶段,公司要求股东的年资本回报率不低于30%,转换为净资产收益率不低于20%。

吴建斌还承认,该公司在净利率方面确实有很大的提升空间。阳光城之前的大规模经营通过快速销售达到了一定的规模。它的品牌认知度相对较弱,很难获得比同行更多的产品溢价,因此在销售价格上处于劣势。

对此,阳光城将从成本和售价两方面入手,严格控制成本,控制三项费用,同时提升质量,使项目销售更有溢价。据报道,阳光城市引入“大规模经营管理全景模式”,对从征地到项目进入市场的全过程进行动态跟踪和调整。

在阳光城市,质量是继数千亿美元之后的另一个关键词。该公司的战略目标是“扩大步骤,设定质量基准”。吴建斌认为,建设绿色健康的住宅不再是大势所趋,也是住宅企业下半年竞争、促进可持续发展的重要使命。

阳光城市将产品质量的突破点放在“环保”上,这也是其区别于其他住宅企业、差异化竞争的一大吸引力。2018年9月,阳光城市开发的全新产品标准和实施系统绿色智慧(Green Wisdess)推出,并于去年底开始在全集团实施。公司成立了“绿色知识分子研究所”内部协调机构,帮助绿色知识分子有序实施战略。认证系统将同时发布。研究所将向符合配置标准的项目颁发“绿色知识分子认证”。

据报道,目前已有七个项目获得全国认证,包括上海、深圳、广州、杭州、南京、广西和四川。到今年年底,预计将陆续启动30多个项目。

关于这项任务的执行,吴建斌表示,“公司的目标是用“绿色智慧”综合解决方案覆盖尽可能多的项目,所有新项目都应该被这个解决方案覆盖。在老项目中,如果他们能赶上建设阶段,他们就会去绿房子。”

在当前的政策环境下,许多住宅企业纷纷降价以缓解销售压力,恒大、碧桂园、万科等也纷纷降价。与去年相比,下半年都有所下降。当被问及房价波动是否会对绿色智慧的项目施加压力时,吴建斌表示,经过初步计算,虽然项目各不相同,但该方案中每平方米房屋的成本增幅预计不会超过50元,但仍不确定,但也不算太高。

作为装饰解决方案,“绿色智能家居”注重环保和智能化。众所周知,光是环境保护就是一项“辛苦讨好”的工作,这必然会推高公司的成本,并将进一步考验公司的成本控制。

两年后,中西部地区的三线、四线城市仍有机会主动保持自力更生。我们必须非常谨慎。

在征地方面,阳光城市一直强调将重点放在一线和二线。吴建斌表示,阳光城市自身的能力、实力和管理风格更适合一线和二线的布局。然而,由于监管和土地供应对一线和二线的影响,公司的投资重点主要集中在省会城市、二线城市和城市群,如长江三角洲(特别是江苏和浙江)和珠江三角洲海湾地区的城市。因此,二线城市和城市群是布局的重点。

从2018年5月起,该公司将很难在第三条或第四条线上获得土地。吴建斌表示,“该公司不会退出3号线或4号线,但从2015年至2017年‘剪韭菜’后将需要很长时间。再过一两年,大约在2021年,中西部地区的三、四线城市仍将有机会。”

现在一些城市的住宅企业已经进入股票博弈时代,越来越多的住宅企业开始用两个轮子来驱动,即销售和自我维持。数据显示,自2015年以来,阳光城用于出租的自有房产逐年增加,但与公司销售面积相比比例较小。

然而,吴建斌不太同意这种模式。他说,阳光城现有的一些出租物业是被动形成的,不会专门增加出租。

他认为,除非能够稳定地获得长期(如10年或更长时间)资金,而且成本相对较低,否则从事此类租赁物业的举措将作为一项战略得到推广。否则,你需要非常小心,非常小心。

面对2020年复杂的商业环境,吴建斌表示有必要密切关注规模和还款率。坚持“以收入支撑”的理念,把新增土地储备与强偿还挂钩。我们将控制有息负债,努力实现股权融资目标。

来源:新浪财经

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